Обзор рынка краткосрочной аренды по данным AIRDNA для премиальных трёхспальных вилл в Убуде.

Убуд продолжает укреплять свои позиции как одно из самых привлекательных направлений Бали для краткосрочной аренды в люкс-сегменте. Несмотря на более мягкий туристический цикл в 2025 году, спрос на высококачественные виллы остаётся стабильным, поддерживаемый долгосрочным туризмом, wellness-ретритами и растущим притоком удалённых профессионалов.

Данный анализ основан на данных AIRDNA по роскошным 3-спальным виллам в Убуде и отражает динамику за последние 12 месяцев.

Ключевые показатели эффективности (KPI)

Годовой доход

Люксовые 3-спальные виллы в Убуде принесли:

Rp 1.1B годового дохода, демонстрируя незначительное снижение за год (-18%).

Этот показатель всё ещё считается здоровым для премиального сегмента Убуда: многие объекты компенсируют сезонность за счёт сильной загрузки долгосрочными гостями и качественного уровня сервиса.

Загрузка (Occupancy Rate)

Средняя загрузка: 67% (-7% YOY)

Хотя показатель немного ниже по сравнению с предыдущим циклом, Убуд сохраняет стабильный спрос на протяжении всего года с минимальной волатильностью по сравнению с прибрежными районами.

Средняя дневная ставка (ADR)

Текущий ADR: Rp 5.07M (-17%)

Снижение ADR отражает общую рыночную нормализацию после рекордных цен 2022–2024 годов. Несмотря на это, виллы класса люкс продолжают удерживать премиальную позицию благодаря ограниченному предложению высококачественных объектов в центральных зонах и локациях с видом на джунгли.

RevPAR

Доход на доступный номер: Rp 3.14M (-20%)

Это снижение отражает падение как ADR, так и загрузки, но всё равно удерживает Убуд в категории сильных рынков среди курортных направлений Юго-Восточной Азии.

Индекс эффективности субрынка — 84

Сводный показатель AIRDNA на уровне 84 подтверждает, что Убуд остаётся одним из самых устойчивых и стабильных субрынков аренды на Бали.

Подпоказатели:

Спрос на аренду — 81

Сильный круглогодичный спрос со стороны wellness-туризма, ретритов и долгосрочных гостей.

Рост доходов — 49

Умеренность после двух взрывных лет восстановления.

Сезонность — 88

Кривая загрузки в Убуде заметно стабильнее в течение года по сравнению с югом Бали.

Регулирование — 81

Стабильная регуляторика повышает предсказуемость инвестиций.

Интерпретация рынка

1. Убуд остаётся устойчивым премиальным рынком

Сочетание wellness-туризма и культуры ретритов с длительным пребыванием поддерживает стабильную загрузку даже в низкий сезон.

2. Снижение ADR отражает нормализацию, а не спад

Цены корректируются после необычно горячего цикла, но фундаментальный спрос остаётся сильным.

3. Инвестиционный уровень доходности

Даже при более низких KPI виллы в Убуде сохраняют привлекательную доходность благодаря:

• сильному спросу на долгие проживания,
• низкой операционной волатильности,
• ограниченному предложению люксовых вилл в центральных зонах.

4. Прогноз 2026–2027

Ожидается умеренное восстановление ADR и возврат к стабильной загрузке 70–72% по мере ребалансировки рынка и расширения туристической инфраструктуры.

Заключение

Сегмент luxury в Убуде остаётся одним из самых стабильных и предсказуемых в арендном рынке недвижимости Бали. Даже при умеренных снижениях KPI виллы демонстрируют consistently сильные показатели доходности, спроса и загрузки — факторы, продолжающие поддерживать инвестиционную привлекательность и потенциал долгосрочной доходности.

Подготовил

Denis Bukin

Mirra Centre — Real Estate Analytics

Email: bukin@mirracentre.id